Falando um pouco sobre o HGRE11

Faaala Finansfera, beleza?

Em um post anterior, escrevi sobre minha decisão de começar a estudar Fundos Multi-3x (multi-imóveis, multi-inquilinos, multi-endereços) como uma forma de tentar uma diversificação maior, além de segurança sendo um pouco mais conservador.

E dentre os FIIs deste tipo, no segmento Lajes Corporativas (escritórios), verifiquei que dois FIIs se destacam: HGRE11 e BRCR11. Além destes estou acompanhando mais de perto também o FFCI11 e o KNRI11.

Mas, por que falar do HGRE11?

Bem, porque conforme meu último fechamento mensal, entrou em minha carteira de FIIs! 🙂

O HGRE11 possui a 6a maior alocação (3,91%) na composição da carteira do IFIX válida para o Quadrimeste Maio-Agosto de 2017. Ficou atrás de outros FIIs mencionados e escolhidos acima como o KNRI11 (7,89%) e o BRCR11 (7,66%) devido a ponderações pelo valor de mercado da totalidade das cotas emitidas.

Interessante notar também que, somando estes 3 FIIs Multi-Multi de Lajes Corporativas, temos um representação de quase 20%. Boa representação. Estar no IFIX significa, dentre outras coisas, boa liquidez.

Uma das coisas que fiz foi montar um quadro/planilha com os FIIs escolhidos e procurar informações sobre a quantidade de imóveis, inquilinos e endereços para verificar o atendimento ao meu requisito Multi-Multi-Multi.

Além destes, condensei também dados como vacância e datas de vencimento e revisionais de contratos de locação.

O HGRE11, com base em relatório de março-2017 possui 21 imóveis distribuídos em 8 cidades de 4 estados brasileiros. Ao todo, totaliza um número de 190 unidades locáveis.

Fonte: relatório HGRE11 março-2017

De acordo com seu documento, estas 190 unidades estão disponibilizadas em 55 contratos de locação/locatários.

Fonte: relatório HGRE11 março-2017

 

Aqui percebemos que os quesitos MULTIs são atendidos:

• Multi-imóveis: OK;
• Multi-inquilinos: OK;
• Multi-endereços: OK;

Mas NooB, e a crise? Os escritórios estão sendo bastante afetados e os números de vacância não estão bonitos também nos FIIs de lajes corporativas. No caso do HGRE11, cerca de 30% da Área Bruta Locável (ABL) está vaga, representando ~25% de Vacância Financeira (máxima registrada no fundo), ou seja, do valor total de seu aluguel potencial, 1/4 não está sendo pago (e consequentemente o cotista não recebe seus proventos proporcionais).

Alguns acreditam (atém mesmo a própria CSHG) que estamos no ápice ou já chegando no limite da vacância. Como não sou especialista no assunto, resta observar. Mas de forma grosseira, acredito que esta queda na taxa de juros, projeções para o IPCA e IGP-M futuros podem amenizar a crise e porque não, o segmento imobiliário.

Conforme figura abaixo, pelos próximos 2 anos, HGRE11 terá 5% de seus contratos vencendo, o que daria ~3 contratos de locação. Não consegui descobrir ainda quais seriam estes contratos e seus impactos financeiros.  Já o percentual de revisão é bastante considerável, sendo que do total de contratos, 65% são reajustados pelo IPCA, 29% pelo IGP-M e 6% por outros índices.

Fonte: relatório HGRE11 março-2017

 

Outro ponto interessante sobre o HGRE11 é sobre a composição de seus ativos. Este FII não tem 100% de seu patrimônio em tijolos (o que contraria um desejo meu), mas sim pequenas alocações em LCIs, CRIs e até mesmo cotas em outros FIIs:

Fonte: relatório HGRE11 março-2017

Confesso que no início, fiquei “chateado”, mas depois aceitei esta exposição em outras classes de ativos por 2 motivos:

• Estava satisfeito com as características e números pertencentes aos 83% (imóveis);
• Percebi que os 17% restantes tem haver com a Gestão Ativa do Fundo.

Esta é a última característica (e não menos importante) do fundo: sua Gestão. O HGRE se classifica como um Fundo de Gestão Ativa de portfólio de imóveis corporativos.

O HGRE11 tem, com base no relatório de março, aproximadamente 9,9 milhões em caixa. Parte deste dinheiro é oriundo de operações em Renda Fixa (aqueles 17%), o que neste momento de vacância nos tijolos, ajudou bastante na manutenção dos proventos.

Outra ação de sua Gestão que, particularmente fiquei satisfeito, foi a redução dos proventos distribuídos. O Fundo reduziu de R$10,10 para R$9,40 por cota. Considero uma ação sensata sendo melhor que queimar caixa apenas para garantir um status/manutenção de proventos não condizente com a realidade.

Outra coisa interessante é que o Fundo tem a política de reciclagem na carteira de imóveis com vistas na obtenção de valorização patrimonial e diminuição de vacâncias. A Administradora está constantemente atenta às oportunidades de mercado e busca extrair resultado não somente com as locações dos imóveis, como também com revitalizações, expansões e vendas.

Desde seu lançamento em Novembro de 2007, o HGRE11 já realizou 81 vendas de imóveis. As vendas dos últimos 12 meses (7 imóveis) retornaram ~25% de lucro.

Abraços!