FIIs: Depois da compra em Fundos de Fundos, desistência de Agências Bancárias, vamos de Multi-Multi-Multi

Faaaala Finansfera, beleza?

Hoje quero falar um pouco mais sobre a saga do NooB (este que vos escreve) no aprendizado em Fundos de Investimento Imobiliários – FIIs.

Primeira compra: Fundos de Fundos

Em Janeiro deste ano fiz a minha primeira compra escolhendo o Fundo de Fundos BPFF11. Para quem está iniciando e não deseja correr tantos altos riscos, considero um caminho interessante estudar os FIIs desta categoria.

O BPFF11, que tem mais de 90% do capital em cotas de outros 20 Fundos, irá mal se o mercado imobiliário, no geral, for mal. Principalmente se os fundos que compõem a maioria de sua carteira andarem ruim das pernas. Cabe ao gestor, um papel ativo para minimizar perdas, fazer uma boa gestão.

bpff11-fev-grafico
75% das receitas do BPFF11 são provenientes dos Fundos em que aplica

Em março, o BPFF11 foi autorizado para emissão de novas cotas (outro pedido foi negado em Janeiro), uma maneira, acredito eu, não muito eficiente de manter padrão de renda do fundo ou evitar prejuízos. Se estou arrependido de ter comprado BPFF11? Não.

Acredito que foi uma boa entrada no mundo imobiliário, pois a diversificação obtida na composição de sua carteira foi de meu agrado. Além do mais, hoje tenho um Preço Médio de R$83 e, com seus proventos na casa dos R$0,67/cota, tenho um retorno de 0,8%. Claro que, com as altas vacâncias imobiliárias, nada é garantido daqui para frente.

Agências Bancárias

Como passo seguinte, mencionei em outros posts a escolha pelo segmento Agências Bancárias, pois me parecia uma categoria de baixo risco. Iniciei umas leituras, descartei de imediato o BNFS11 (Banrisul) por questões de liquidez além da AGCX11 (Caixa) por questões de alta exposição em papeis (miro em tijolos) e fui criando uma certa “estima” pelo SAAG11 (Santander) e BBRC11 (Banco do Brasil). Além destes, existe o famoso BBPO11 (Banco do Brasil).

Contudo, 2 pontos inerentes a este segmento me deixaram preocupados:

  • Mono-inquilino: Fundos deste tipo possuem apenas 1 pessoa como inquilino (exemplo de Banco do Brasil, Santander, Caixa, Banrisul.).

Perguntei-me se estaria confortável em ter um banco como inquilino. E ter somente este banco como inquilino no fundo. Ter um banco como inquilino até que me pareceu bem: imóveis são grandes, agências raramente mudam de lugar e banco é banco! Mas possuir vários imóveis alugados para o mesmo inquilino?

Fundos de agências possuem vários imóveis. O SAAG11 com 28 agências, o BBRC11 com 20 e o BBPO11 com 64 espalhados em várias cidades e até estados (com exceção do BBRC11 que está somente em São Paulo) caracterizam este tipo de fundo como multi-imóveis e multi-endereços. Mas o fator mono-inquilino me preocupou.

  • Contrato atípico: a maioria dos Fiis de agências (senão todos) são contratos atípicos e estes estão em mais da metade de seu tempo, ou seja, mais perto do fim. Além que pela minha pesquisa, ao fim do contrato em caso de renovação, só poderá ser contrato típico.

Não vou explicar aqui as diferenças entre contrato atípico e típico, pois em algumas pesquisas rápidas o leitor já encontrará esclarecimentos iniciais. Além do mais, não sou ainda expert nos diferentes tipos de contratos para afirmar que um é melhor do que outro.

Mas em suma, o contrato típico está sujeito a lei do inquilinato. E os contratos atípicos (pensem aqui como contratos-especiais), possuem uma certa flexibilidade na negociação de alguns termos como obras customizadas no imóvel, multas, ações revisionais, etc. Assim para os Bancos, alugar imóveis com contratos atípicos parece mais vantajoso.

lei-do-inquilinato-na-pratica-contrato
Lei 8245/91 é conhecida como Lei do Inquilinato.

Ocorre que, por exemplo para o BBPO11, BBRC11 e SAAG11, seus contratos atípicos são de 10 anos iniciados a partir de 2012, 2013. O que acontecerá em 2022, 2023? São muitos cenários. O banco pode renovar contrato (desta vez típico?), pode desistir das agências (imóveis). E como um fundo com imóveis tão específicos lida com isso seguindo seu regulamento?

Como conclusão, apenas achei 2022 e meados, um tempo muito próximo. Como tenho um objetivo de longo prazo, fiquei preocupado em passar os próximos 4, 5 anos montando uma posição em FIIs, para ao final saber que o Fundo acabou ou algo parecido. Claro, o futuro ninguém sabe.

Não desisti de FIIs deste tipo. Constato que preciso de mais tempo para entender as nuances deste segmento. Apenas desisto de escolhê-los por agora para continuar na montagem da carteira.

Multi-Multi-Multi: O novo caminho

Então veio o insight!

Se quero entrar de maneira conservadora, consciente e com o máximo de proteção possível, a palavra MULTI no mundo dos FIIs me parece um caminho possível:

  • Multi-ativo: investir em FIIs que possuem vários imóveis;
  • Multi-endereços: Imóveis em vários bairros e até em cidades diferentes seria uma maneira de diminuir riscos geográficos;
  • Multi-inquilinos: FIIs com vários inquilinos de diferentes segmentos do mercado diluiria também riscos como inadimplência.

Pesquisando estas características e olhando para FIIs de tijolos, 2 segmentos surgem: lajes corporativas (escritórios) e logística (Indústria). Para os do primeiro tipo, temos alguns FIIs para avaliar como:

  • HGRE11
  • HGGH11
  • BRCR11
  • FFCI11
  • DRIT11B
  • BMLC11B
  • RDES11
  • KNRI11 (um misto de escritórios e logístico)

Lendo informações por alto, descartarei imediatamente DRIT11B pelo baixo número de cotistas (174 em relatório de fevereiro-2017) e o RDES11 por dados como vacância de 60%, Yield de 0,2% e por aê vai.

Já na logística, aparentemente temos:

  • TRXL11
  • CXTL11
  • EURO11
  • FIIP11B
  • HGLG11

Não vi informações de nenhum dos acima.

Estudarei e possivelmente comprarei primeiros os FIIs multi de escritórios para depois analisar os de logística.

Abraços!

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11 comentários sobre “FIIs: Depois da compra em Fundos de Fundos, desistência de Agências Bancárias, vamos de Multi-Multi-Multi

  1. Noob,

    Tb estou entrando nos FIIs… e tenho a mesma estratégia.

    Só estou receioso pq vejo nos foruns o pessoal tendo muita dificuldade pra declarar IRPF, pois algumas administradoras pé de chinelo (pelo site a gente já sente o problema)… não mandam os documentos e tudo mais…

    Mas vamos ver, né?
    Espero que a coisa flua.

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    • Olá PaoDurismo!

      Já reparei também em algumas dúvidas existentes nos fóruns, principalmente em relação ao CNPJ que deve-se registrar no informe.

      Este é um fator também decisivo na hora de escolher um FIIs: A Administradora, qualidade de relatórios e seu relacionamento com os investidores.

      Estou tendo dificuldade, por exemplo, em estudar/registrar apontamentos do FFCI11, cujos relatórios não me agradaram. Aê, é ponto negativo na hora de escolher.

      Valeu pela visita!

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  2. E ai Noob
    estou adentrando no mercado de FII’s a pouco , gostei dos pontos analisados por vc e irei te acompanhar para ter alguma opinião sobre esses Fundos , ainda não tenho Blog mas ando pensando seriamente em editar um
    Parabéns pelos posts

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    • Olá Jeronimo, valeu pela visita!

      Também estou iniciando nesta área de FIIs e conhecendo aos poucos as características inerentes a este tipo de investimento.

      Espero que consigas também definir sua estratégia com base nos seus estudos!

      Abraços

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  3. Fala grande NooB!

    Achei interessante a sua analise, porém, mesmo assim acredito que é interessante esses papais de banco para diversificar as FII’s.
    Eu penso mais ou menos igual, só que tenho AGCX e BBPO.

    Abraços e bons investimentos.

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    • Grande VC1KK!

      Só desisti por agora o estudo mais aprofundado e compra em FIIs de Agências, mas tenho o planejamento sim de tê-las em carteira!

      Consultando aqui minha alocação desejada, 10% da carteira total de FIIs está guardada para este tipo sendo o desejado 2 (5% em cada).

      Abraços e valeu pela visita!

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